威澳门尼斯人36366com:楼市调控不放松,这次楼市

来源:http://www.bddnv.com 作者:威澳门尼斯人36366com 人气:168 发布时间:2020-02-10
摘要:他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。 原标题:孙宏斌、任泽平等地产大咖

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

原标题:孙宏斌、任泽平等地产大咖 对2020年楼市作出8个判断

原标题:孙宏斌:这次楼市调控一定是长期的,不太可能会放松

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他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

因为调控一直看不到松绑的迹象,未来市场到底怎么走,看不清方向。

“我想说的第一点,改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。” 11月5日,融创中国董事长孙宏斌在民生银行的不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲时说道。

今天,给大家介绍一位“纯爷们”,孙宏斌。这位是房地产业界的“大牛”,先不提他是执房地产民营企业牛耳的“巨无霸”开发商身份,单就说这位农村出生,学水利的清华毕业生,入过监,判过刑,曾150亿单骑拯救乐视。这妥妥的就是一枚“腊肉版”赵子龙。最近,作为融创中国董事会主席,他对2020年楼市提出了6个判断,而最为硬核的是,他认为:房地产“去库存”可能跑偏了,楼市调控够呛放松。

“我只有矛,不需要盾。”

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

年关将至,又快到地产人做总结定计划的时间了。但这两年的年底,地产人都很焦虑,因为调控一直看不到松绑的迹象,未来市场到底怎么走,看不清方向。

孙宏斌在演讲时提到,房地产行业太重要了。

房地产发展最为红火的前二十年被称为是“黄金时代”,那个时代造就了许多福布斯排行榜上的富豪。比如王石、比如许家印、比如王健林,而从几年前开始到现在,虽然房地产销售额屡破纪录,但是已经有人把房地产称之为是“白银时代”了。

向来拿地不手软的孙宏斌,今年说过两次拿地谨慎,一次在开春,一次在夏末。

在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

这个时候,不妨看看地产大佬们的做法,听听他们的想法,从中获得启发。

“目前房地产政策环境,第一点刚才盛司长说得特别好,还是让经济依赖房地产不依赖房地产,这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?这个行业太多了,这个行业的相关行业在GDP中要占到30%,这个行业的卖地收入加上税收收入,占整个财政收入的40%,这个行业的贷款占到28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。”孙宏斌说。

即使是:“白银”,人家也是“瘦死的骆驼比马大”。就像天梯赛,房地产不是“青铜”,依旧是“王者”。作为见证了房地产业从“黄金”“贬值”到“白银”全过程的孙宏斌,对房地产业自然有着自己的分析和判断。

然而,嘴上说着不要,身体还是诚实的。10月份,谨慎的余音犹在,融创一顿操作,单月一二级市场两开花,土拍豪掷50亿,斥资收购40亿。

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近日明源君在北京应邀出席了民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”。现场,融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究院院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等10多位大咖,发表了对2020年楼市及未来趋势的判断,明源君梳理出8条,下面分享给大家。

在演讲中,孙宏斌主要说了三点,包括房地产调控、未来房地产整体规模和房地产行业的负债总量问题。

在一次演讲中,孙宏斌对2020年楼市提出了6个判断,这些言论比起万科的老总郁亮的“活下去”的求同情,更有侵略性和理性,其内容更具“干货”以及前瞻性。其中的去库存方向跑偏观点以及楼市调控不会放松观点,从一个侧面是给购房者吃了一颗“定心丸”。

这一幕似曾相识,去年万科高喊“活下去”,一路把自己喊回了房企拿地榜的NO.1。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

判断一:不要幻想调控松绑,也不用过于悲观

孙宏斌认为,这一次的房地产调控不太可能会放松。“大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实是误判了。”孙宏斌表示,大家觉得2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开,一直到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。这个行业确实太重要了,要理解新形势。

作为房地产业内的大牛,孙宏斌认为,从2016年国庆开始,已经持续了三年多的房地产楼市调控政策的目的,只有一句话,那就是:房价不能涨。这中间哪怕经历了开发商在房地产楼市调控“第一枪”——限价开始后,不断地“公关”和不断努力。但是,这一铁律并没能如开发商预料的那样“干打雷不下雨”。虽然,事实上房价还是涨了。但是,顶层的决心放在那,谁也动摇不了。

万融两位大佬,一前一后,轮番演了出暗度陈仓。

威澳门尼斯人36366com,他一如既往地“实话实说”。

政府对房地产行业的定位,对行业影响很大。

提及今年房地产的整体规模时,孙宏斌认为,今年大概是16万亿左右,而这个规模大概还会保持很多年。

已经第四个年头了,还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

口嫌体直言行不一的大佬们到底是什么逻辑,难不成都是戏精上身?小伙伴们普遍认为,这是放烟雾弹,糟老头子坏得很。

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略。

11月5日,融创中国(01918.HK)披露10月份销售数据,公司10月份销售金额约644.3亿元,同比增长23%,合同销售面积约438.9万平方米,合同销售均价约14680元/平方米。截至10月底,融创累计实现合同销售金额约4339.2亿元,同比增长17%,累计合同销售面积约2970.7万平方米。

以上孙宏斌的演讲内容,已经超脱了一个开发商的眼界,在实际上,已经具备了更高一层级的战略眼光。这些内容并不能说明以孙宏斌为代表的一些人对房地产业失去了信心,但是,至少说明楼市已经在连续二十多年“高烧”不退的时候,开发商对自己的未来有了一个清醒的认识。毕竟,哪个行业被泼了三年多的凉水,还不能清醒,那这个行业就没救了。毕竟,不自救,就没人救。

“不要看老孙说什么,要看老孙做什么。”

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

为什么?地产行业太重要了,这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。这个行业贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

孙宏斌提出,房地产行业在到达15万亿的量级时,将会从增量市场往存量市场变,而不是二手房存量和增量。

小编对孙宏斌的演讲还有一点感触就是,三年多的楼市调控让开发商们逐渐认识到,所谓的国民经济支柱产业,在高质量发展的背书下,其实远没有他们自己想象的那么稳固。原来的“扶上马,送一程”已经结束了。长路漫漫真如铁,房地产只能而今迈步从头越。想要挖几锹土就能让银行给钱,购房者买账的事情,将一去不复返。

都认为只要大佬积极拿地,就是对消极论调的颠覆。其实不然,拿地与否得看房企的资金和土储,这些是房企的“个性”,从大佬发声和动作之中交叉验证,我们可以观察到行业某些共性。

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

大家一定要理解这一点。很多人幻想着调控什么时候松绑,不太可能。很多2017年、2018年买地的房企,都错判了形势,以为调控短期内就会松动,结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理,这一轮调控基本上会持续很长时间。

“过去十年里面,确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加到了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。这个好做,就是因为有那么大增量。我们在座的开发商这些年一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后就是存量了。就是这15万亿的增量,在这上下就难做了。”孙宏斌说,“还有一个变化就是,前一轮的时候去库存,这个调控是错的。因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。最大的问题是把风险挤到了底线城市。”

孙宏斌的另一个让购房者感觉到他是“自己人”的观点是,他认为前些时候“去库存”,可能是跑偏了。因为2016年整个房地产业遭遇的“库存”危机,其实爆发的地点是在三四线城市。一二线城市本来就是寸土寸金,人们还要削尖脑袋进去抢房,这就造成了一二线城市的库存基本没有多少。

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总结这次调控,主要是三句话,一是房价不能涨,二是钱不能去房地产,三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为。

“房地产的库存很麻烦,因为挣点钱很难,亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,就是能不能活着。”孙宏斌在提到限价时认为,限价是一个长期行为,不能存有侥幸心理,限价基本上会持续很长的时间。好处是限价让风险没了,限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

孙宏斌三个预测

未来房地产的规模有多大?

限价对地产行业是好事,最起码风险小。而且调控把地方政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,地方政府地价不降,随便出来的地价起价算一下账,都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住,限负债总额是把杠杆率降下来,这个行业发展会更加健康。

孙宏斌强调,开发商一定不能把这次调控当成短期的,一定是长期的。

延伸一下孙宏斌的意思,去库存的一盘大棋下下来,一二三四五六线城市的旧有库存是没有了,大量开发商和炒房客由于一二线城市的挤出效应,下沉到了三四线城市,继续开发房地产。收割一波“韭菜”后凯旋而归。在大环境微妙的时候,开发商打造了一批新库存,三四线城市留下一批为还房贷而奔波的购房者,来自一二线城市的房地产又反身回去深耕一二线城市。

地产圈内要论敢说,老孙绝对是坐二望一。在近期的民生银行不动产金融年会上,不善言辞的孙宏斌上台深情陈词,请求银行业支持一百强房企,顺便的对地产行业的趋势做了论断。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

所以房企明年拿地做项目,也要遵守一个判断,即房价不怎么涨,有了这样的底线,风险会小很多。

孙宏斌对“去库存”措施的观点,个人以为,是开发商对未来房地产业的一种反思。这种反思来源于之前开发商的作为已经作用到了三四五六线城市:房价翻番只是经济现象,更多的是购房者的购买力被提前透支到了二三十年以后,三四五六线城市发展后劲不足,动力不足。

观点主要有三个。

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

大家也不需要过度悲观,很多人说,今年1-9月,房企拿地和去年同比下降了20.2%,看起来很糟糕,但实际上,去年年底今年年初下降了34%,也即现在拿地比年初又回升了14%。

敢说出这样的话语孙宏斌已经和那些“各扫自家门前雪,不管他人瓦上霜”的开发商有了很大的区别,也算是房地产开发商中的“纯爷们”代表了。而孙宏斌的观点,也在很大程度上,是开发商对整个房地产业未来的定调。

第一,老孙十分肯定调控会常态化。改变经济过度依赖房地产,是国家政治高度和长期战略的选择,期待调控放松,那是不可能的事情。

二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

判断二:如果房地产供给继续下降,一年半后房价可能又会上涨

现在插播一条广告:孙宏斌的身家——福布斯2019年度中国富豪榜,排名第20位,财富值707.1亿元人民币。截至2019年前11月,融创中国的合约销售额已经超过五千亿元,在权益金额上,第一次超过万科,排名行业第三。排在他前面的只有恒大和碧桂园。走到今天,孙宏斌用了25年,这其中还包括他对乐视网237天的董事长生涯。都是草根,人家是冬虫夏草,咱们只是狗尾巴草。

为什么要改变对房地产的依赖?难道地产不香吗?

三是,今后在负债总量管理的情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,房地产行业的杠杆在下降,因为限价,将整个行业的风险定住了;建设总量被控制后,杠杆率降下来了。而且现在好就好在调控已经把政府的期望值调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价算一下账都是亏钱的。所以地方政府现在慢慢也把期望值降下来了。“限负债总额把杠杆率降下来后,这个行业我觉得会更好一点。”

今年中国房地产销售面积是负0.1%,但是全国房地产销售额同比增长7.1%,这俩数放在一起,就是告诉你,房价实际是上涨了。

好吧,贫穷限制了我的想象,但是扼杀不了我对2020年买房的期待。2019这个冬天其实并不冷,因为还有2020可以期待。我是“铁口断房”,葫芦僧不断葫芦案,只关注房地产,只关注购房者。顺手点赞、评论、收藏、分享,收获一天好心情。

在他看来,问题出在房地产占经济总量比重过大,占的资源太多。

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我国目前经济下行压力比较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据我们的预测,房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右,而美国是14.5%。

“地产行业及相关产业占GDP的30%;地产卖地收入加上税收收入占财政收入的40%;这个行业的贷款加上房地产做抵押的占贷款总量的50%。”

“银行要支持头部企业”

今年1-9月份,我国房地产开发投资同比增长了10.5,但是我们要看到一点,尽管保持了10.5,但已经是连续5个月持续下降。

现在的情况已经到了房地产严重绑架中国经济的地步,实在是不得不改变。

对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。“现在,习总书记理论体系的支柱是以人民为中心,那么以人民为中心房价就不能大涨。”

很多学者、企业家担心经济下滑,未来房价会下跌。恰恰相反。一年半以后中国房价很可能又会上涨,为什么?

他直言从2016年10月的限价开始,是行业内大多数人误判了形势。4年的调控就是一句话,房价不能涨。

企业也要提高综合竞争力。首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。“有库存很麻烦,挣点钱很难亏钱却特别容易。所以如果库存有问题,土地储备布局不对且贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,只能说能不能活着”。其次,做好企业的品牌、产品、服务。再次,要提高企业的综合竞争力还要看布局和土储质量。第四,要坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等这些都是大行业。上述产业我们也进行了一定布局,这些布局主要是为了今后5年、10年以后的发展,企业发展不仅要从容稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

因为房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。

调控一定是长期的。刚刚结束的四中全会,上层展现出充分的定力,不求经济高速增长,即便面临经济下行压力,调控也不会放松。孙宏斌放话,“别抱幻想,理解调控。”

在是次会议上,他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,按揭如果没有增量的话,房地产行业会很麻烦。二是也要支持并购,原因是并购是解决风险最快的方法,不管是从额度上还是并购贷上都要支持。三是要支持头部企业,“前5名大概占据了18%的市场份额,我估计我们是在前5名里。5年后,大概市占率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。”

房地产投资在下降,说明供给在减少。今年9月末,中国商品住宅库存已经回落到2012年水平,库存实际上已经大幅下降。如果未来供给持续地下降,那未来房价上涨就是大概率事件。

鱼与熊掌,上面已经做出了选择。

当然,房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业利益。房价短期大幅向上涨了,肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。

第二,老孙直言未来是增量转存量的争夺。16万亿规模也许会保持很多年,房企主战场会从抢增量到抢存量。

判断三:总盘子维持在15亿,前5名能占30%

孙宏斌认为,增量市场向存量市场的转变完成,这是一个大变化。过去钱好赚,那是因为行业增量大。

房地产行业规模今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

“从2007年到2019年,涨了5倍。接近一年16万亿的规模。”

一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%,远远低于发达国家80%的平均水平,根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》,2030年我国城镇化率将达到70%,按照这个数字估计,未来12年城镇人口还要增加1.46亿的,这需要大量住房。

现在房地产规模将长期控制在每年16万亿。这就是存量市场。未来的空间有,但需求主要是来自于城市化和改善。

另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中,肯定有5个人要改善换房,你不换也能活着,但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

“你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。虽然你不换也能活着,但是你都希望换!”

地产行业另外一个变化,当行业规模达到15万亿量级时,地产从增量市场往存量市场转变了,这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场,增量从2007年3万亿到现在15万亿,增了5倍,这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了,这个时候就难做了。

第三,根据孙宏斌的判断,房企未来的机会在消费升级。

估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%。地产行业前五名是18%,再过五年,30%问题不大。

去库存把风险挤到了低线城市。孙宏斌豪不避讳地说,前一轮“去库存”,去错了。本来一二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。现在的风险是低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

判断四:城市集中度还将上升,一二线和强三线没问题,四五线压力很大

而房企未来的机会,重点在消费升级。综合竞争力强、均衡全面的房企有更多发展优势。提高综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,投资做错了的话,做什么产品都亏钱。其次看产品和服务。然后是房企的负债管理。

从城市来看,分化越来越严重。

布局消费升级,融创确实一直在这么做。

今年前50个城市,占了中国城市人口的32%左右,但是占了整个中国房地产开发投资的62%,占了整个中国房地产销售金额的64%,而且这个集中度还在上升。今年城市集中度上升的速度非常快,和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。

“因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲高质量增长。”

具体来看,现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

屁股决定立场,除了鲜明的观点,孙老板还呼吁银行支持头部地产商,理由是头部企业对行业稳定有好处。目前房地产行业的前五大开发企业的市场占有率约为18%,他认为估计在五年内,这一比例能够达到30%。

前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了,但2016年10月份限价政策,限制的是一二线和强三线城市,现在这些城市基本没什么库存,但需求比较大,导致二手房和二手房价格倒挂。一二线城市新项目只要出来,之后都摇号卖掉了,基本不存在风险。

总的来说,老孙认为过往的房地产野蛮增长已经翻篇,房企得把地产当做“慢”生意来做。融创正在进行战略转型,为的是寻找第二条增长曲线 。

下面四五线城市、五六线城市房价翻了一番,供应量增加很多,需求相对没有那么强劲,所以销售压力会非常大。

无独有偶,万科也在部署第二个增长点。

判断五:房企想多融资很难,最好有3、4家主力贷款银行

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金融对地产的作用越来越重要。以后在负债总量管理情况下,想增加负债几乎不可能。

寻找第二春

从融资的成本来说,财报上看到的融资成本是7%左右,但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。

孙老板所说的误判形势的大多数,肯定不包括万科。

未来房企要跟银行深度合作,一家银行可能不够,要有两三个备胎。金融能够给你提供的融资变得极其重要,缺乏金融背景的房企,财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行,以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支持你,你才能够慢慢走向成功。

在9月份万科举办的媒体交流会上,就媒体关心的万科转型等问题,郁亮表示,万科的地产行业转型,并不是地产业务干不下去了要换个跑道发展,而是地产行业在寻找第二增长曲线。

现在整体融资环境,大家要按照最最谨慎的态度去对待,至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松,甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。但是也得到一些信息,现在政府的一些部门在调研目前企业的金融状况,如果企业调研下来的情况不特别乐观的话,有可能在现在的基础上面略微放松。

“活下去”是在强调行业形势,万科重点是后面几个字“活得好、活得久”。

判断六:货地比决定能否穿越周期,2.5以下的地块都不够安全

郁亮表示,7·30中央政治局会议中提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,对此很多人作了不同的解读,但是对万科来说,知道长效机制必须要建立起来了。

在房价暴涨时期,地王频出,但只要房价涨上来,是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是一个高位平台,甚至略有下行,原来的拿地逻辑就要改变了。

他在多次内部讲话强调的“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,意在贯彻战略转型与迭代升级。

如果看一下中国整个地产供应,在过去20年,总销售面积大概在169亿平米,销售金额大概99.2万亿,其中土地出让金42-43万亿,加上涉房税费,大概平均货地比2:1。在2015年之前,开发商能够获得的货地比可能更好一些,比如4:1、5:1。但凡在2016年、2017年高价抢了地的,尤其抢了四五线城市地的,货地比绝对都不好,能做到2:1就已经很困难了。

从住宅提供向城市配套服务商转型,再到“城乡建设与生活服务商”,相继在物流、商业、租赁住宅等领域完成布局。万科转型升级的第二春已初见成效,在长效机制的重要环节长租公寓市场,万科是市场第一。

为什么要强调货地比呢?只有比较高的货地比,比如3以上,才能够穿越未来的周期,只有有比较高的货地比,才能忍受比较慢的去化,才能有比较安全的利润边界。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。

即便如此,万科的焦虑也不是不到,只是迟到。去年有沸沸扬扬 “活下去”事件,今年的“降薪4成”来得稍晚。

所以货地比这个指标有可能在未来会和周转率一样重要,甚至变得更重要。2.5以下的货地比都不够安全。

万科解释,此次的薪酬调整不影响员工收入,不过是减少底薪,减少部分转移到绩效。

判断七:要坚定布局消费升级,完成房地产

这就是纯忽悠了,绩效不算缴纳五险一金的基数,万科在这部分的开支明显降低,员工社保医疗待遇相应减少。

什么样的房企未来会活得更好?一定是综合竞争力很强的。综合竞争力是什么?

更重要的是,改革薪酬制度能传递给员工“焦虑感”,激发能动性,毕竟稍有懈怠,收入就得打折。“忧患意识”其实已经自上而下传导。

第一,先是有没有库存问题。库存有问题,说不上综合竞争力。因为房地产库存很麻烦,如果库存有问题,土地储备布局不对,拿地贵了,那就是能不能活着的问题了。

面对市场的变化,融创万科都在转型,恒碧两家也没有闲着。

第二是品牌、产品、服务。要提高综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了,做什么产品都亏钱。所以布局和土储很重要,然后是看产品和服务,这些都很难。

今年四季度的内部工作会议上,许家印把大力抓好销售和销售回款工作,列为头等大事。要求提前超额完成今年6000亿元的销售任务。因为地产是恒大的根基。

然后要持续降低负债率。现在你想增加负债率也增加不了,但融创有一个综合的负债率目标。

没有6000亿的年销售额、七八百亿的核心净利润这个基础,恒大的多元化发展拿什么实现?

第三,融创坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这是房地产 里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,融创这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

许老板也焦虑,急需用地产的奶供养文旅产业,汽车产业,加快恒大第二春的步伐。

判断八:明年重点关注这4类客户群体

碧桂园也是转型动作不断。11月的管理会议上,一向对经济大势比较乐观碧桂园,也指出企业全周期综合竞争力的提升,是碧桂园当前发展的一个重要关键词。

在过去的若干年当中,很多地方买房的50%以上都是投资客,但2016年之后,买了房子的财富效应还有没有?算下来,大多数都没赚到钱。从这个角度来说,目前以居住为目的的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下几个点:

过去一年,碧桂园的多元化业务动作频繁,大力开拓现代农业、机器人制造、新零售等领域,旨在聚焦于地产服务打通上下游产业链,抓住消费升级风口所带来的全新利润增长极。

第一,90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大,特别是95后客户群体的需求变化。

不约而同,四大房企都在“守着碗里的看着锅里的”,在努力开辟第二条增长曲线。

第二,刚需购买力回归了。

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第三,改善型客户也在发生变化。目前改善型客户当中最核心的是中产阶级当中的二孩家庭。过去三年基本上每年800万个二孩出生,扣掉一半,剩下至少400万个二孩家庭,有非常巨大改善需求。这些今天还敢生二孩的客户,购买力很强,否则也不会生二孩。特别是生完一孩之后,基本已经搞清楚生孩子代价有多大,还生二孩,肯定是家里有矿能够买房。

放下幻想

最后,还有一部分客户群体被忽略了,那就是一二线城市的旧改。以上海为例,今年上海旧改差不多10多万平方米,2.9万户,平均每户补偿费大概500多万,明年差不多也是这个数。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

我们搞不懂王石为什么要代言8848手机,不过那广告词“记住:跑得快不一定赢, 不跌跟头才是成功”,满满的危机感,很有万科味。

富力的李思廉曾调侃,“万科是肯定能活下去的,它说活不下去是开玩笑,万科是提醒我们要活下去”。

威澳门尼斯人36366com:楼市调控不放松,这次楼市调控一定是长期的。万科是在极为严肃的内部管理会议上谈及这些话题,并非公开场合,这是经过深思熟虑后对未来形势的研判。

万科存不存在危机只有万科自己清楚,但万科认为行业逻辑发生了变化,这一点是明确的。

未来房企数量的大幅缩减已是共识,一方面是市场已经切换至存量市场,需求增长不会那么强劲。另一方面是马太效应,行业一直在分化,市场向头部集团集中,小规模房企的倒闭在增多。

中国经济要摆脱地产依赖,地产增长会逐步放缓,房地产“黄金十年”的“快”生意已经一去不复返。

已经处于头部的房企们心里透亮,虽不如万科口号喊得响亮,也不像孙宏斌直言论断,但是在行动上绝不含糊。

碧万恒融四巨头对市场趋势的研判基本一致,所以步调也一致,齐步走在开辟第二增长曲线的道路上。

威澳门尼斯人36366com:楼市调控不放松,这次楼市调控一定是长期的。这就是四家房企共同传达出的信号:地产开发的旧有逻辑不可持续,房地产的天终究是变了。

不要再抱有幻想。

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