威澳门尼斯人36366com限制最高售价,前海推居住用

来源:http://www.bddnv.com 作者:威澳门尼斯人36366com 人气:51 发布时间:2020-02-10
摘要:限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。 原标题:深圳六宗“双限双竞”地块拍卖,一日吸金127.5亿元 今年年末,深圳土地市场可谓高潮不断。 原标题:限制最高售价 深圳6块住宅用

限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。

原标题:深圳六宗“双限双竞”地块拍卖,一日吸金127.5亿元

今年年末,深圳土地市场可谓高潮不断。

原标题:限制最高售价 深圳6块住宅用地集中入市

继“限定”人才住房、安居型商品房的销售价格后,深圳土地房产交易中心官网在23日挂出6块纯住宅用地,以挂牌方式公开出让,挂牌期至2019年11月22日止。值得注意的是,在所有宅地的出让公告中,均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定。

深圳土拍市场迎来6宗住宅用地集中拍卖,再次刷新了今年6月五块宅地连拍的记录。不过与此前一次不同,此次拍卖在“双限双竞”模式下,宅地拍卖回归理性。

近几年来,前海一直是深圳土地市场的供应大户,但居住用地并不多。11月12日,深圳市土地房产交易中心一次性公示前海5宗土地,挂牌起始总价达90.52亿元,土地用途包含住宅、商业、医疗、文体。其中,位于前海桂湾一宗居住用地T204-0142,将采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,另外4宗地有两块是商业用地、一块文体设施用地和一块医疗卫生用地。

寸土寸金的深圳2013-2017年,每年供应的住宅用地最多也不超过4块。至2018年,全年共出让63块土地,其中住宅用地10块。

限价或为稳房价

11月22日,深圳土地拍卖市场一口气推出6宗住宅用地,且均采用“双限双竞”(即:限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积)模式,经过现场竞拍,六宗地块一幅因无人举牌而流拍,两块底价成交,剩余三幅地块则以低溢价成交,五宗宅地一天共吸金127.51亿元。

根据规划,T204-0142用地的总建筑面积为67200平方米,挂牌起始价27.11亿元,最高限制地价39.31亿元,项目建成后普通商品住房入市最高均价为每平方米99000元。值得注意的是,宗地内可销售的住宅将执行“7090”政策,本宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房,只租不售人才住房初始配建面积为6000平方米。

今年以来,深圳住宅用地推量新高,10月23日,深圳市土地房产交易中心连发两则公告,一口气公示了6块住宅用地,分别位于坪山(3块)、龙华、光明、大鹏等6块居住用地,加上今年6月24日集中推出的5块住宅用地,深圳今年已推出11块住宅用地。

据悉,这6宗地编号分别为G11340-8034、G11325-8023、G14313-8018、A816-0068、A650-0376和G15401-1508,位于坪山区、龙华区、光明区和大鹏新区,均为二类居住用地,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。此外,深圳土地房产交易中心官网还显示,将以综合招标方式公开出让一块位于光明区的A650-0375宗地,土地用途为商业用地、二类居住用地、城市道路用地,其中人才住房可销售。

威澳门尼斯人36366com,具体来看,22日出让的地块分别为坪山马峦街道G11340-8034、坪山碧岭街道G11325-8023、坪山坑梓街道G14313-8018、龙华民治A816-0068、光明新湖A650-0376(这5块地均含商品房面积),以及大鹏坝光地块G15401-1508(人才住房)。

一直以来,前海的居住用地稀缺。记者调查发现,目前前海住宅产品仅包括前海时代、招商领玺等为数不多的项目。今年10月,深圳市土地房产交易中心曾发布公告,原本计划在10月22日出让的前海桂湾商业用地T201-0123宗地、T201-0125宗地终止出让,其中T201-0125宗地因为包含住宅而备受关注。有房企土拓部门负责人告诉记者,目前能参与前海开发的渠道并不多,门槛很高,而且大多与前海用地定向出让引进产业导向有关。与此同时,房地产开发历来不是前海的重点,在土地出让上或许也有意识把控。

除数量上增多之外,其地块限制条件也值得注意。参与此次土拍的6宗地块,在深圳当前土拍市场上常见的“单限双竞”的基础上再度加码——“限普通商品房销售均价”。

值得注意的是,项目建成后必须严格按限定的销售均价进行销售。其中位于坪山区的G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米38750元;G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米35700元;G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米30450元;位于龙华区的A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米71400元;位于光明区的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米47250元。

最终,南国置业股份有限公司以26.4亿元竞得光明新湖A650-0376地块,可售楼面价27358元/平方米;五矿盛世广业(北京)有限公司以25.6亿元竞得坪山马峦街道G11340-8034地块,可售楼面价21680元/平方米;中海企业发展集团有限公司以50.2亿元竞得龙华民治A816-0068地块,可售楼面价41450元/平方米;深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司联合竞得坪山碧岭街道G11325-8023地块,可售楼面价16820元/平方米;大鹏坝光地块G15401-1508为可售人才住房,由深圳人才安居集团竞得,可售楼面价9333元/平方米;坪山坑梓街道G14313-8018地块因无人竞拍而流拍。

不过,前海在当下推出居住用地,时间点也引起市场讨论,而且相关地块建成后的住宅也被“限价”,每平方米9.9万元的价格低于前海片区目前在售的商务公寓价格,也低于一些位于宝安中心区的优质二手房小区。

龙华宅地商品房最高均价71400/平方米

位于大鹏新区的G15401-1508宗地项目建设可售人才住房,不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建比例,且项目建成后必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售,销售均价不高于每平方米20520元,最高销售单价不高于每平方米23598元。A650-0375宗地人才住房基准售价每平方米25800元,最高售价每平方米27100元。

六宗地块均采用“双限双竞”模式

限制未来售价成为最近深圳土地市场的热门词语。深圳土地房产交易中心在10月23日挂出6块纯住宅用地,以挂牌方式公开出让,挂牌期至2019年11月22日止。值得注意的是,在所有宅地的出让公告中,均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定。其中,位于龙华区的A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米71400元,位于光明区的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米47250元。

细读土地交易公告不难发现,本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。“双限双竞”即,限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。回想2016年,多地被“地王”刷屏,深圳市场也是如此。当年6月,深圳龙华区出让当年第一块商住用地,这也是首宗商品房现售试点地块。最终,该用地由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下,折合楼面地价高达每平方米56781元。如今,这一深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府,但住宅部分入市仍未有明确时间表。业内人士普遍预计,龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润。而在此次推出的地块中,龙华地块的入市最高均价最高,但也远远低于每平方米10万元。

依据深圳市土地房产交易中心此次发布的公告内容,此次出让的6宗地块项目建成后,必须严格按限定的销售均价进行销售。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期,这些地块的最终限定售价都贴近市价,价格也不算低。

其中最受关注的还是龙华民治街道宗地(A816-0068),交易公告指出,其建成后普通商品住房入市最高均价为71400/平。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期。总体而言,这些地块的最终限定售价都贴近市价,价格也不算低。

除去流拍的坪山坑梓街道G14313-8018地块,剩余五宗地块分别要求:坪山的G11340-8034宗地普通商品住房入市限价最高,最高均价为38750元/平方米;另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700元/平方米;位于龙华A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米;位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250元/平方米。

值得注意的是,近段时间以来整个深圳房地产市场消息频频:首次集中推30平方公里产业用地全球招商;从明年开始将有大批人才房、安居房“限价”供应;本月下旬深圳将推出多宗纯住宅用地;“网红”豪宅盘接连入市并当日售罄;豪宅认定标准大幅放宽……加之在年末推出多宗居住用地,这在深圳土地市场乃至整个房地产市场历史上也是少见的“画面”。

依据公告,3宗坪山宅地商品房最高均价不超38750/平方米、龙华宅地商品房最高均价71400/平方米、光明宅地商品房最高均价47250/平方米、大鹏宅地人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米,低于目前市场售价。

大批公共住房将交付

据悉,深圳自2016年12月首次采用“双限双竞”模式拍地。所谓“双限双竞”是指,限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

公开数据显示,2019年上半年全国300城市土地出让情况显示,杭州和武汉分别以1423亿元和949亿元的出让金位居冠亚军,而4座一线城市中排名最高的北京也仅以933亿元屈居第3位,深圳的土地出让金仅为269亿元。

除限制最高售价外,还规定G14313-8018(坪山区坑梓街道)宗地项目单套住宅户型建筑面积应低于90平方米;其余宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

同样被“限价”的,不仅是商品房。

今年6月,深圳集中推出5宗“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价和人才住房面积)地块,吸引了30多家开发商,举牌超过300轮,竞拍激烈,龙华楼面价再创新高。

此外,有市场人士表示,深圳房地产市场最近的变化可谓“一收一紧”,豪宅认定标准大幅放宽势必会提振二手房市场交易,为了预防炒作声势再起,隔天就推出前海的限价土地,给未来的房价设定一个“天花板”,引导置业者的预期。

深圳中原董事总经理郑叔伦对《华夏时报》记者表示,深圳房地产市场一直供不应求,增加供应有利于缩小供需之间的不平衡,有利于稳定房价。同时也大量增加了人才保障用房,有助于二次房改的实现。集中推出可以让房企选择增加,分散注意力,竞争减小,降低地王出现的概率。

不管是公共租赁住房、安居型商品房还是人才住房,深圳正在加大支持保障力度。就在10月23日,深圳13个公共住房项目集中开工。据悉,本次集中开工的项目将通过新供建设用地、棚户区改造、城市更新、公共设施配建和产业园区配建等多种渠道进行建设筹集,总投资将超过130亿元,预计可提供公共住房约1.1万套。

可见的是,此次六宗地块,采用“双限双竞”,宅地拍卖回归理性。

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而限价的出现,更可能与近期深圳市场转热有关。16年限价后,17、18年深圳市场平稳,限出售单价未再出现。深圳818以来市场回暖,而全国整体陷入低迷。特别是今年深圳新房限价有所放松,价格较去年略有上升。加上近期多个网红盘入市在即,双竞双限有利于稳定深圳市场价格,稳定市场预期。

就在近日,深圳市政府召开的有关公共住房专题会议传出好消息:根据深圳市公共住房相关建设计划,从明年开始将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的5至6成。位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房最高售价低于每平方米5万元,位于原特区外的限价人才住房项目售价普遍处于每平方米2万至3万元区间,最高售价原则上不超过每平方米4万元,均远低于同类地区商品房价格,且未来一段时期公共住房总体价格将稳定在该水平。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示,此次土拍虽然土地数量增加,但参与的企业与6.24土拍相比大大减少,最热的龙华用地仅有九家开发商参与,而6.24最多的有19家,多数都在12家以上,可见此次土拍热度大减。一方面是此次土拍地块质量不及上次,仅龙华和光明两块地位置较佳;同时,本次土拍都限出售价格,光明限价4.7万,龙华地块紧靠金茂府限价7.1万,开发商获利空间大大压缩。

明年底完成40万套公共住房目标

记者在罗湖笋岗片区调查时发现,位于深圳宝能中心旁边安居锦园项目正在加紧建设,预计2021年6月竣工。而在招商中环项目,这里的部分公寓被深圳市人才安居集团买下,已经有住户入住,基准租金为每平方米每月47.03元,而记者发现笋岗片区的普通二手房小区租金已经接近每平方米每月100元。

开发商拿地理性,地块最高溢价率未超三成

与此同时,深圳市政府日前召开的有关公共住房专题会议传出好消息:至2035年前的公共住房建设用地已全部落实;明年底以前将全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标。与此同时,深圳近期还将掀起公共住房开工建设的高潮。

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从拍卖结果看,此次土地拍卖均未达到土地拍卖最高限价。“限销售房价”或促使房地产开发商理性拿地的最大原因之一。

2018年8月,深圳市政府正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向 2035 年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

从地块拍卖的溢价率来看,深圳中原监测数据显示,最热的龙华地块也距最高限价近9亿,两块地底价成交,一块流拍,其他三块溢价率也不高,最高的光明地块溢价率也不足三成,无竞拍人才房面积。

本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。从本月开始到年底连续3个月,将举行3个批次的公共住房集中开工活动,可建设筹集约2.6万套公共住房。刚开工的宝安区机场地块等13个项目是首批集中开工项目,将提供超过1万套公共住房。

其中,此次出让的位于大鹏新区的G15401-1508宗地与其余5宗地限价的条件有所不同,由于项目建设为可售人才住房,故而对销售均价和最高销售单价都进行了严格限定,人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米。最终该地块由深圳人才安居安居集团一家竞拍。

据了解,公共住房建成后,位于原特区内的限价人才住房项目售价处于每平方米4到5万元区间,最高售价原则上不超过每平方米5万元;位于原特区外的限价人才住房项目,普遍处于每平方米2到3万元区间,最高售价原则上不超过每平方米4万元。

郑叔伦指出,此次拍卖中部分地块周边项目的均价已超过地块的最高销售均价,开发商参与度降低,竞拍也更为理性。坪山区坑梓街道G14313-8018地块位置相对偏远,初始人才房面积占比最高,高达25%,除要求最高均价为30450/平外,还设置了单套住宅户型建筑面积应低于90平的建设要求,惨遭流拍。大鹏新区G15401-1508地块均为可售人才房,仅人才安居集团一家参与竞拍,开发商对保障性住房的竞拍热度明显低于商品房,之前深圳出让的只租不售地块也均为人才安居集团竞得。另外四宗地均未达到此次竞拍的最高限制地价,龙华地块、光明地块相对热门,溢价率分别为23.1%、27.5%,均未达到限制的溢价率45%。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁就此表示,深圳准备在明年年底前完成40万套公共住房建设筹集的目标这一举措,即使对于北上广来说,也未曾有过如此大的体量。能够达到这样的规模,对房地产市场包括房价在内是有一定的平抑作用的。当一定数量的住房购买需求转移到公共住房通道后,可以使商品房市场的供需关系趋向平衡,也会在一定程度上遏制商品房价格的上涨。

业内人士认为,从拍卖结果看,与“6.24土拍”全都拍到最高限价,竞人才房面积不同的是,此次拍卖都没有到最高限价,宅地拍卖回归理性。在目前全国市场整体不佳的背景下,下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管,房地产企业资金状况不佳,从10月以来全国市场看,房企拿地热情显著下滑,流拍率增加,虽然深圳市场目前表现较好,但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。

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