京师二手房市镇,作者更忧郁未有活儿干

来源:http://www.bddnv.com 作者:威澳门尼斯人36366com 人气:146 发布时间:2020-02-03
摘要:一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。 问题: 房产中介如何找房源?为何现在的二手房都是中介,个人房源极少?个人房源都到哪里去了? 在炎热的夏季,低迷了一段时

一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。

问题:房产中介如何找房源?为何现在的二手房都是中介,个人房源极少?个人房源都到哪里去了?

在炎热的夏季,低迷了一段时间的北京楼市出现复苏迹象。

互联网对房地产业的改造已经开始,房屋中介首当其冲。7月15日,爱屋吉屋APP上线。它定义为“没有门店的租房中介公司”,日前宣布获得B轮融资,团队已有千人。

这个行业不缺高薪,也不缺守着底薪苦苦挣扎的新人。几个月内,如果业绩靠谱,就可以从新人跃升至经理级。

回答:

“最近成交量很大,要看房得抓紧了,现在5万元/平方米以下的房源都卖光了,”在牡丹园附近看房有一段时间的刘女士以前接到中介电话都是推荐低价房源,而现在却陆续被告知多套有意向的房源成交的消息。

爱屋吉屋的创办是由于几个创始人看到了本地生活服务的大风口和租房痛点的需要。他们扎根于租房这个垂直领域,用上千人的团队重度运营,获取线下真实房源,然后基于后台数据系统和移动端的App来提高经纪人的工作效率。对于一个初创公司来说,千人规模让人惊讶。但爱屋吉屋的联合创始人邓薇告诉i黑马,这正是他们这种重度模式的需要。

反之,亦然。

房源是房产中介公司生存的关键,也是经纪人在房产销售过程中与客户谈判的资本,拥有好房源,可以说就成功了一半。多渠道的获取房源,才能广纳房源。

据记者了解,从6月底以来,北京多个区域看房量明显上升,房源集中成交,显现出近几个月来难得的暖意。其中,以大兴西红门、大兴黄村、朝阳劲松、昌平回龙观等区域最为突出。近日,新京报记者对上述区域进行了实地走访,力图探求市场真实情况。

爱屋吉屋究竟是怎样颠覆传统房屋中介的?以下是其联合创始人邓薇的口述。

他们在一线城市的焦虑,可能来自每一天与同行谍战般的斗智斗勇,拿健康换业绩;

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打破僵局,看房人增多

怎样解决租房痛点?

他们在二线城市的底气,可能来自背后不为人知的付出,以及由此得来的稳定业绩;

1、门店接待

据北京市住建委、链家地产提供的数据显示,7月上半月二手住宅成交3343套,日均223套,为4月以来同期中最高,市场出现止跌回升。

我在北京生活了10年,上海也是10年。我长期在上海租一套房子、在北京租一套房子。从土豆出来后,我决定把家安在上海。北京这两年生活环境急剧恶化,严重雾霾加上交通拥堵、房价高企。

他们在小城市的勇气,可能来自几十年来的坚守,以及独有的业务模式。

经纪人在门店接待的客户,一种是卖房或出租房屋的业主,一种是对房有需求的客户。抓住来门店报房的业主,业主的房源会放给很多中介公司,虽然不是独家房源,但是也是获取房源的一种渠道,能否成单也是看自己的本事了。

据了解,由于中介门店冲业绩等因素,每月的下半月成交量通常要远高于上半月。而7月上半月的成交量,明显好于4月、5月、6月三个月,其中5月、6月最低,不足3000套,日均不到200套。

爱屋吉屋创业的契机是卖掉“大黄蜂”之后(邓薇是打车软件“大黄蜂”的联合创始人)。当时,我们一个朋友新租了一个房子,抱怨说体验特别差。那个时候,我们也在看各种各样的项目,越想越觉得这个方向可以做,一个行业30年、40年不变挺令人发指的,那就变一下吧。

这个国庆假期,每日经济新闻记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

2、跑盘

一位房主也明显感觉到市场的变化,3月份房子挂出来时,价格不高,就是没人看房啊,市场太冷了。而经过3个月的僵持博弈,房子价格逐渐往下降,其心理预期也一再调低,现在总算看房人多了起来。

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一线城市样本:上海

跑盘是房产中介新人最常用且有效的方法,通过跑盘了解小区房源情况,与保安、物业打好关系,和小区居民多聊聊,不仅能快速掌握房源信息,并有机会拿到独家房源。

据21世纪不动产统计,7月第二周,客户新增客源环比上涨2.3%,客源新增量本周出现明显上涨,但客源量回暖缓慢,整体供需保持平衡,供需比为1:3。

我们想问题特朴素,就想租房有哪些痛点、凭什么不能解决?先不说能不能实现,我们是这么倒推的。

出镜人物:杨浦区某中介门店经纪人汤浩然

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北京中原地产首席分析师张大伟认为,近期北京二手房市场成交量上升主要是消化了一批降价的房源。经过两、三个月的观望,购房人观望心理开始减弱,部分购房人逐步入市。

这是我参与的第七家创业公司。从1998年中国接入互联网开始,理论上该创的事情都创完了。哪知道移动互联网来了,来势汹汹、速度特别快。“大黄蜂”8个月时间让我感觉经历了在土豆三年时间里发生的事情,就像过山车一样,很high,越来越刺激。

时间:10月2日

3、口碑营销

部分卖家低价换成交

经过那8个月,我们觉得,一定要再做一次。上次晚了6个月,这次一点要早6个月。我们从头开始想,如果要在一个城市里,迅速把供和求两方面拉起来,应该是一个什么样的节奏,以什么样的方法。

眼看着“金九”泡了汤,小汤和他的同事们对十月行情充满了期待。但十一当天,上海受台风影响,下起了暴雨,雨水滴滴答答延续到长假第二天,大家都坐不住了。

从成交的第一单起,你就得做好所有的服务,让客户满意才是有效服务。你的服务只要让每个客户都满意,那么你将得到很多潜在的成单机会,因为赢得了客户的口碑,客户的社交圈有人再有买/租房需要,他要推荐房产中介第一个想到的人绝对是你。

北京二手房成交量回升的同时,成交均价仍处于低位。据链家地产统计,7月上半月二手房成交均价为26762元/平米,处于全年的较低水平。

干掉门店,靠线下运营构筑门槛

“上个月也是月初一场台风加暴雨,硬生生把金九刮成了淡季。”他们显然对这种不太好的开头忧心忡忡。

4、同行合作

链家地产市场研究部张旭认为,从链家挂牌房源条件情况的检测显示,7月第二周,调价案例中价格下调的比例为86.2%。价格不断下调,购房人也是被价格所打动,最终促成交易。

目前的租房状况是租客不知道房源在哪儿、房东不知道租客在哪儿。在这种环境下,首先用户需要真实的信息,其次用户需要全城的信息,没有人可以找遍全上海或者全北京。像58、赶集、搜 房都是房源推广通路,属于信息分发渠道,而我们要做的改变传统中介服务。

好在上班时分并没有下雨,小汤对这一天的工作充满了信心。“今天会有两档客人带看,都是昨天约好了,下大雨改到今天。”

中介之间可以进行合作,如果他们的房源没有找到合适的客户,你的客户正好看上了他的房源,双方可以协商合作,共同促进交易的成功,这样双方都受益。

不过,看到有人接盘,房主的心态也有所变化,不少房主不愿再降价,甚至涨价。据链家地产显示,新增的房源挂牌均价7月第二周较第一周微涨0.5%。

爱屋吉屋是第一家专门做租房的中介,我们没有门店,也不守株待兔,每一个客户顾问都可以带你去看全城的房源。这样看上去很没有效率,但我们认为用户找房本身是有逻辑的,首先他一定是在自己偏好的区域里找,然后再加上预算和面积,因此一定可以给他定义出一定的范围,然后再在三公里之内设一个分公司来负责带客户来这个区域看房。如果客户要跳出这个范围,依然还是这个顾问去带他看房。

这家门店开在杨浦区三大公立名校之一——控江路第二小学低年级部正门口,以学区房买卖为“特长”,向来不愁生意上门。但这几个月,民办学校摇号的消息一传出来,虎爸虎妈们揣测着公立学校摇号也不远了,买学区房的意志开始动摇,连带着中介也躺枪。

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张旭认为,目前在售调价房源降价比例及议价空间水平仍处于较高水平,虽然近期客源量有所上升,但购房者只购低价房的心态并未转变,急于出售的业主价格仍要与当前的市场形势接轨。

我们公司有三个部门:一个部门做房源,一个部门做一对一的客户服务,还有一个部门负责开发产品,包括网站、App、后台工作流程等。目前,我们在上海免中介费(上海一般是房东、租客各承担35%,爱屋吉屋免除了租客服务费),北京中介费减半。

“前段时间学区房交易最火热的时候,那边小区20来平方米的老老老破小,只能挂挂户口那种,220万元急卖,一个小时就成交!”小汤无奈地说,“摇号政策一出,不少原本在看学区房的客人都搁置了,这两个月一下子冷清了不少。”

5、发布广告

■探访

从整体房源上说,我最重要的一件事情是要把房子做成真实的、同时是一套一套的。这牵涉到底层的数据库和架构,因此我们需要建虚拟城市,把一个小区有多少座楼、每一座楼有多少层都逐步完善起来。这件事情,我们在上海做了大半年,在北京做了5个月。比如,我们会建一个100人的团队,一个人每天要扫10个楼盘,把那个小区里面的信息通路等都打通。一两个月后,一个城市不敢说每一个楼盘都能够走到,但70%、80%应该能走完。在国外,这些都是由政府或者行业协会来做,但中国没有,所以我们就要自己建。

AM9:35 来了第一组客人

如果有客户要买房,但你的手中欠缺合适的房源,那么你可以将客户需求和你的电话做成小广告,在小区、街头等人流量比较集中的地方粘贴派发,这样有机会获取到更多的独家房源。

劲松

建完虚拟城市以后,我们有一个独立的数据中心,房源里面有入住时间等信息。这是一套独立的体系来进行房源维护,以保证客户永远可以看到最新在租的房子。再难租的房子,放出来10天也能租掉,上海、北京都一样。我们要想的就是在这10天里怎么更新信息、怎么能让房东每天都上来等。

这是当天上午唯一一组较有诚意的客户,也是一整天里沟通最久的一组。

6、扫网

成交量、到访量齐涨

在寻找房源时,我们有自己特别独立的一个部门,含有地推团队,也含有呼叫中心,他们统一来做全公司的房源。目前,我们专门做房源体系的有200多人。地推团队首先在各个片区做宣传,同时把每一个小区里有多少座楼、每一座楼的编号情况等收录到我们自己的信息库。

勤快的小汤赶紧上前,顺着客人的目光,介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住?”

在互联网如此发达的现在,绝对不要浪费网络资源。可以从58、赶集、房生活等房产网站上寻找房源信息,联系业主并跟进,争取获取独家房源,不过要注意分辨房源信息是否来自业主。

劲松区域邻近双井、国贸等繁华商圈,配套成熟,同时新老房源皆具。记者走访发现,最近一段时间,该区域的二手房市场表现出一定的回暖趋势。

对于房东的委托,我们有统一的呼叫中心去完成。我们客服中心有好几百人,统一负责跟房东沟通。公司全是统一中心化的,非常标准和职业。其他人是不会给房东打电话的,连带拍照都是全部约好的。

“买了放着。”

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据劲松农光里附近一中介门店经纪人介绍,6月份门店的成交量增长了10%,仅农光里一个社区就成交了4套,而在5月份该小区无一成交。

在我们公司,维护房源和交易这两方面是分开的。做房源的人就是做房源,经纪人就是经纪人,不会有人一遍一遍地从头开始问,你这个房子是不是要租,到底要租多少钱,不会的。

“您看中的这个小区,总价在800万元上下。房型非常正,装修也挺好。”

7、用房产中介管理软件收集房源

在华威北里(房价 户型 二手房 租房)的中介门店,工作人员介绍,最近一段时间购房者的观望情绪有所转变,面对众多房源下调报价,部分购房者看到了房价见底的可能,因此选择出手。遇到合适的房源,即便议价空间并不大,部分购房者还是决定拿下房源,“都怕再过段时间市场会逐步回暖,到时可选择余地就没这么大了。”

同时,搜集到的房源信息还需要经纪人去验证房源质量。一方面,房东越来越信任我们,房东的委托会越来越好;另一方面,租客要最快速度找到房,房源质量越好,客量就越多。这是两个非常重要的供求方面。

“太贵。”客人惜字如金。

如果经纪人还是手动寻找房源,势必浪费大量的时间和精力,可以借助汇智凌云等房产中介管理软件来寻找房源,楼盘字典的系统设置,可批量生成房源管理资料,也可彻底避免一盘多名的现象。同时,房产中介新人也可以通过楼盘字典迅速了解楼盘的基本情况,尽快进入业务角色。

不过最近让门店高兴的还是到访量的增加。“一些优质房源从挂出来就不断地有客户咨询、看房,甚至平时工作日也有客户来看房了,这是前几个月都比较少见的。”农光里附近一中介门店工作人员介绍。“最近也有小部分东坝金隅的自住型商品房没有申请上的客户来看房,但现在来说还是少数,估计过一阵自住型商品房项目陆续入市,会有更多购房者回流到二手房市场。”

对于用户来源,我们完全自己发展用户。我们是个互联网公司,网络推广手段很强,安居客、58、赶集等,该投的广告我们都去投,也用其他方式的广告。

但小汤并不介意,据每日经济新闻记者观察,客户从店外聊进店里,再聊出店门外,短短20分钟,他已经把基本情况摸了个透,并快速记到手机里。

8、和房主“谈恋爱”

记者在农光里看了一套61平米的小三居,目前报价215万元。据中介经纪人介绍,房子在5月底挂出来时,看到市场不好,房东当时的报价是205万元,低于市场价格。“这套房挂出来之后不断有购房者来看房,电话咨询的也不少。了解到这个情况,业主在最近将报价提升了10万元。”

不讲互联网思维

客人刚走,雨又来了,一群人对着没完没了的雨两眼发直。

多渠道获取房源,不但要求量,还要求质量。买房或租房就像谈恋爱,对上眼了才能合作愉快。所谓优质房源就是价格低、品质高的性价比佳的房源,要获取这样的优质房源,就要和业主打好关系,多交流,建立了信任之后可以和业主谈独家,最好签订独家房源协议,对于双方都有保障。

小故事

在网上,第一点是要用户自己来看,我们在做广告的时候连客服电话都不提,虽然好像很麻烦,但还是要请你去我的App或者网站上把房子看一看,然后我们再开始推荐。另外一点是,我们没有门店,所以经纪人跑的范围更大、公司的结构更加扁平。我们需要用移动互联网的手段管理员工的工作流程和服务质量,实现服务的监控透明,让用户放心。因此,我们的网络部门很重要,内部系统明年的开发计划都已经排完了。我们其实是做了一个基于租房的专项服务垂直整合,每个环节我们都自己做,战线拉很长。

小汤的同事指挥几个徒弟:“电话打起来,别玩手机!”

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房主改户型迎合购房者

我们首先要想什么是用户体验。在你出门之前,可以像淘宝一样把你想要看的房子挑下来,提交你想要看房的时间,我们就会派一个中介给你,看房顾问就会打电话给你,问清楚几个人住、对片区和装修等有什么需要。全部问清楚了以后,他就会帮你去做约看,新增房源出来他会在App里推荐给你。用户可以随时提交租房需求,只要需求提交上来,我们就能立刻派一个顾问来服务他。

“我们这一行,说到底还是要靠勤奋,一刻也不能松懈。”小汤悄悄告诉记者。

回答:

在农光里附近,记者看到一套61平米的“两居”,主卧看起来相当别扭,房间中间被隔出了一道玻璃门。“这是房主不久前自己改的,以为会好卖一些”,经纪人介绍说,房主是这里的老住户,由于急于出售,房主报价220万元,这已是该社区二居室的最低报价。

我们目前实施的结果是:每个经纪人月均的成交量是其他中介的8倍到10倍。我们经纪人当然也辛苦,因为他跑的范围大,每天带客数非常多,但帮助客户成交的速度快,最快的委托进来半个小时就交掉了。我们省了门店的钱,把这些钱拿去做推广,不管是房东的推广,还是房客的推广。

雨水稍小一些,“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机,刚好10:00整。小汤告诉记者:“出去驻守,这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点,只要把牌子往那儿一竖,自己机灵一点儿,一天下来总有收获。”

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从6月底房源挂出后,受价格吸引,不断有购房者前来看房。但大部分购房者都表示,这套房子的面积不小,但由于两个房间是套间,使用率比较低。为了尽快出手,房主想出了一招,在西侧的房间中间加装了玻璃门,这样的话这个房间就变成了一个小厅和一间带阳台的卧室,整个房间也就变成“两居室”。

我们自己圈里不讲互联网思维,我们就讲互联网能带来什么,能给整个行业带来什么。它可以带来信息透明,让人人都可以拥有真实的信息去做理性的判断,由此整个市场的效率能够自动去调整。这是互联网给整个社会带来的作用。

但这种收获并不会很快转化成“战果”,上海人爱凑热闹,别看动不动能凑一大群人,说散就散了。忙着打电话的小汤忍不住说:“10个人里头有一个留电话的,就算不错的了。真有诚意也未必在你手上成交,但不干不行。”

你好,我是某房产中介的经纪人,我说一下我们公司的房源收集方法,可以关注我的头条号。

上述中介经纪人说,“现在购房者的选择余地较大,这套房有户型方面的缺陷,价格其实还有商量的余地。”

改造行业与激励员工

话音未落,旁边的两位小姐姐也走了,笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

我公司收集房源主要有三种:

回龙观

传统的中介公司是以门店为半径,效率特别低。按我们掌握的信息,北京目前做得最好最大的一家中介,经纪人有1万多,平均每个月租房成交1单,二手房买卖成交0.4单。

“您好,我是我爱我家的小汤,请问您最近还在看房子吗?哦哦,那扰了,再见!”

网络收集、电话收集、跑盘收集

低价房源快速“消化”

中介公司的管理成本非常高,用人管人,临街店面人员浪费。店多了以后整个公司的层级体系特别大,底薪就很低,就招不到好的员工。整个中介业都是在恶性循环里。

同样的话重复快30多遍后,他忍不住起身出门,点了一根烟。

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回龙观区域以经适房为主,也有部分商品房小区。由于社区大、房源多,购房人可选择性大,区域降价也较明显。

我们现在的经纪团队80%都是传统门店里的。我们开出双倍底薪,并与服务挂钩,租房顾问签一单租客满意的合约,拿的都一样,而不管房屋租金多少,避免租房顾问服务时“挑肥拣瘦”,保证用户口碑和服务质量。

PM12:10 按时吃饭、点外卖是奢侈品

1:网络收集

据链家地产统计,今年年初到现在,回龙观地区房价已下降了15%-25%。成交均价也从年初的30000元/平米,下降到了26000元/平米左右。

租房这项业务,95%的合约都是在房子里发生的,这件事儿不需要一个签约的地方。如果客户一定要到我们公司来看,或者有人就是愿意在公司里签约,我们也接待,公司都是不错的办公室。

接近午饭时间,并没有外卖小哥集中出现。“午饭叫外卖?太奢侈了,开单了才会享受一下。”门店的秦经理事后解开了记者的疑惑,“有的人出去买几个包子,业绩不好收入不高的,就买两块钱的挂面回宿舍煮一煮。”

我们公司开通了网站和移动客户端APP,房主登录我们平台,选择我要卖房,然后上传小区名称、具体地址、期望售价、称呼、联系方式。最后发布房源就可以了。提交以后30分钟以内,房源信息反馈给后台,会给房主匹配专属经纪人,1小时内经纪人会打电话,跟房主核实房源信息的准确性。
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回龙观地区链家地产一门店经理告诉记者,“最近成交量挺大的,主要消化的是从年初就挂牌经过多轮降价的房源,性价比较高。目前热销的主要是经适房,因为单价低,而区域内少数的商品房如新龙城、流星花园因单价高而成交量较小。整个区域链家地产上半月已经成交了70套,预计下半月会比上半月还要好”。

现在我们整个业务模型有两个基础:首先,我们服务的人群是23岁到30岁的北漂、海漂,他们绝对是互联网和移动互联网的人群,他找房子的第一步不会选片区,因为年轻人找房最主要就是跟着公司走;其次,他们上网,我们在网上要让真实的信息足够亮、足够快、足够真,更新的速度足够快,让他看到全城的信息,先做一个理性的判断,再决定要去找哪一个片区的房子。我们的App有一个非常重要的功能就是按地铁找房子,用户可以看到地铁每一条线周边有什么样的房子、价格是什么样、什么时间可以入住,先筛选一道,然后再决定。

下雨天比较清闲,大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少,反而让人更加焦虑。

2:电话收集

据了解,7月初成交的一套龙博苑一区(房价 户型 二手房 租房)的房源,户型面积为86平方米,是紧凑型小三居,以230万元成交,成交均价为2.67万/平米。而同一小区一套102平米三居室,以257万元成交,成交均价为2.52万元/平米。

我们就做这些举动,服务这群用户。其他习惯传统方法的人不是我们的客户,我们也占不了百分之百的市场份额。

“比起不能按时吃饭,我更担心没有活儿干啊。”

我们公司会收集,登记过房产信息人的联系方式或在其它中介平台的预留电话,打电话交流,帮助房主房屋的出租或卖出,这个过程需要努力很多,付出很多,才有可能获得房源信息。获得房源信息整理后,与房主联系核实房源信息准确性。
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“这些房源当初的报价都挺高,单价接近3万了,但随着市场转冷,三四月份没人看房,房主心里开始着急,开始大幅降价,到了五六月份,随着低价房的增多,看房的人也开始多起来了。”该门店经理表示。

在上海那边,我们从7月份开始做,现在每个经纪人每月平均成单8到10家,底薪4000多加上1800的服务提成。服务提成是指带客量,不需要成交,如果有了成交,用户反馈回来评价优秀,会再有其他的服务费。这样能够显著提升经纪人的收入。

趁着放晴的当口,记者顺着门店所在的街道走了一圈,发现了近10家大大小小的房地产中介,而这条街道40步以内,就盘踞了四家,竞争可见一斑。

3:跑盘收集

而为了吸引购房人,不少经纪人将优质房源集中起来印制传单,并标示称这些房源都是“特价房源、抄底房源”。

再回到激励体制上,互联网核心就在于让大家真的看到所谓的改变此前行业的生存状态。你原先是等靠,收入很低,但如果一个月能做到8到10单,平均月薪是过万的。收入一下提升的时候,各方面的状态就完全不一样。

因此“做家门口生意”的中介们,近距离向外拓客一靠驻守、二靠客人上门,都靠不住的时候,往往开始想办法从别人手里抢客人。

我们会在小区门口或者人流量大的地方,放置广告牌,吸引房主来我们这里登记信息,然后整理收集的房源信息,并且与房主联系,核实房源信息准确性。
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但另一方面,很多不降价的房主,房源挂了半年仍未成交。记者在龙锦苑六区(房价 户型 二手房 租房)看到,一套115平米三居,由于一层带小院,在年初时报价320万元,有人出价315万元房主没有卖,而同户型的房源成交价从4月份的300万元,降到现在的290万元,而上述那位房主仍“扛价”,报价依然是320万元,底价要310万元才卖,由于明显高于市场价位,仍鲜有人问津。

对于经纪人来说,他们工作的实质并没有太大的变化,以前是等在门店周边或者街上摆个摊,有人问就聊一下,有需求就带看,但现在不一样,他在这边,我们就发给他一个用户去联系,了解清楚了客户的需求后,就开始带看,带看完了之后如果有中意的,立刻成交;如果客户觉得这套不合适,现场再选、再去看。

PM 13:00 雨一直下

以上是我们公司主要的房源收集渠道,确认房主,核实房源信息的准确性,我们会发布到网络平台上,标明房源是租房还是卖房,然后吸引客户来租房或买房。

小故事

在这个中间,我们加了好多闭环监测的部分。举个例子,一个小伙子是湘潭人,此前从来没有做过中介,但做过销售。第一个月因为地段不熟,成交量很少,但是他非常勤奋地带客人去看,跟别人约的带看时间来不及,就打车过去,到了第二个月一下就成交十几单,变成了top sales。其实他要做的无非是提前半小时到约定的看房点,然后点开App签个到,表示人已经到了,给房东拨个电话,确定房东在,再问问客户几点到,客户到了之后再签个到,看完之后请客户做个评价,这些都是通过系统进行的。另外,我们还会抽检看房的评价服务质量。这些保证了既有奖金激励体制,同时又有服务后台的力量,让大家感受到行业当下的变化。

原本打算出去验收一套房子然后驻守,又让一场雨“留”在了店里。“说出来你都不信,跟了一年半的客户,四五百万的交易眼看要成交,被不知名的中介两条中华就撬掉了。”回忆起去年的失手,小汤陷入了沉默。

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卖旧买新业主咬牙降20万

秦经理无奈地说:“一些小中介没有房源资源,就拼命压低中介费,买家和房东一旦‘手拉手’去找他,他只需要帮着打印合同,送送资料,两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

回答:

回龙观一家门店经纪人告诉记者,6月刚成交了良庄家园(房价 户型 二手房 租房)一套89平米两居户型,总价208万,均价才23300元/平米,比市场价低了近20万。“这套房位于育新学区内,之所以价格这么低,主要是房主换房,已经在市区定了一套房,眼看着要交首付款了,良庄家园的房子还没有卖出去,看房的人多,但真正坐下来谈价的还少,为了不违约,房主一下子降了20万”。

中介行业底薪微薄,花时间花精力跟的客户最后开不了单,大家都知道意味着什么。

你这是两个问题,先回答第一个。房产中介找房源的方式有几种,一是打电话,中介和物业勾结,手中会通过物业有好多业主的联系方式,他会挨个打电话问,而且这种联系方式他们会保存好长时间。二是他们会上论坛,看买卖房的帖子,有的话他们就及时联系。三是老客户,时间长了会有老客户主动和他们联系的。第二个问题,个人房源是有,但是你找不到。你可以设身处地的作为业主想一下,一是作为业主,他们不知道房卖多少价格合适,首先要问中介,一问中介,中介自有办法黏住业主。二是作为业主,不愿意为了省点中介费而去冒险通过私人交易,不安全,买家是全款还有可能,但是到了一线城市,全款不多。三是我觉得作为买家也不太愿意直接交易,除非你们认识。导致私下买卖的市场很小,久而久之,人们也就不会想着私下交易了。

“现在几乎所有的房源都可谈,能降价大谈的则是换房连环单的房东,不大幅降价,就可能面临违约风险,所以不少房主成交意愿很强烈”,上述经纪人说,类似的案例并不鲜见,比如还有一套龙博苑一区的102平方米三居室,已经降到255万了,略低于市场价,由于房主换房,已经定好房,要求首付能出150万,其他都可谈。

因此,一旦需要带看,保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”,就成了和促成交易同等重要的事情。

回答:

大兴西红门-黄村

PM13:45 出发验房 甩掉“尾巴”

中介找房源的方法很多,网络资源是目前最多的。一旦房主自己发布了,就会有很多经纪人联系房主,推荐客户,这时候,房主很少会再次刷新自己的房源信息,而中介公司的经纪人为了推销房源,会不停地在各个网站刷新,就造成了中介房源多,个人房源少的现象!另外,房主在销售自己的房源的时候,对于价格走向很难把握,而且经纪公司很少有向房主收费的,所以,房主会比较配合经纪人的工作!至于买房者,不要过于害怕中介公司,现在中介费感觉是有点高,但是很多时候对于个人来说,房产交易还是比较复杂的,我国的房产性质非常复杂,涉及到土地,继承,婚姻等许多方面,有个靠谱的经纪人帮你,还是有很多好处的。再者,目前国内房产交易手续办理时间非常长,有的地方连过户带贷款要好几个月,没有专业人士帮助做相关的合同及保障,这几个月时间够你熬的!

“以价换量”成效明显

每日经济新闻记者和小汤、秦经理一同去几百米外的小区内验收一套二手房。他们提醒记者,如果你猛然回头,会看到各家中介跟在后面,一个不当心,就会凑上来套近乎了。

回答:

作为刚需集中的大兴区域,实际从6月下半月就开始回暖,西红门地区和黄村地区的成交量增长尤为显著。西红门一链家门店店长介绍,6月份区域成交量大涨,仅瑞海家园二期就成交了5套。

这套老式房屋建于上世纪50年代,经改建后从3层变为5层,产证也相应更新。进入小区,记者放慢了脚步回头张望,果然看到挂着不同吊牌的“白衬衫”从身边走过,并装作不在意地打量着记者。

房产中介寻找房源的渠道有很多种,今天咱们就先来简单的介绍几种:

同样在黄村区域,包括绿地西斯莱公馆、滨河西里、保利茉莉公馆、枣园小区等社区的二手房成交量均比四五月份有明显增长。机构统计数据显示,其中西斯莱公馆6月份成交了11套,相比于5月4套的成交数量,有明显增长。

等他们都走远,小汤带着记者拐进了单元门,拿钥匙打开房门,开始验收。快要结束时,他说,那些人都没走,等会出去你还会见到他们。

1.房产门户网站

实际上,成交量增长的同时,是价格的让步。记者在走访中发现,由于大兴区域存在大量的换房需求,一些房主急于将手中的房源出售,以购买新房,在淡市中对价格做出了一定的让步。黄村一中介人员介绍,在最近出售的一套76平米的小三居,成交总价为126万元。而去年同社区成交的一套77平米的小三居,虽然在户型和朝向上占据一定优势,但成交价却达202万元。据该中介经纪人介绍,滨河西里的二手房价实际上从今年3月以来都在持续下降,从3月份26000元/平方米到现在的24000元/平方米。

但事实上,每一个房产中介都在经历着同样的纠结:这边防着别人,那边也被别人盯防。如同谍战剧一般,天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

58/赶集/或者地方的房产平台都是不错的选择,这里个人的信息比较多

西红门地区一链家地产门店经理介绍,经过几个月的僵持,不少房源都出现了降价、甚至多次降价的情况,这也使得一些一直有购房打算的客户选择在这个时候出手,助推了区域的二手房成交量回暖。

“我唯一能做的,就是把客人送上地铁。”面对记者的惊讶,他继续说,“有时候即使这样都防不住,有同行直接跳上地铁跟着客户走了,再慢慢撬走客户。”

2.QQ业主群

但同时,记者也注意到,由于前期低价房源的消化,部分业主对市场前景看法的转变,目前西红门区域的二手房议价空间在逐步缩减。甚至有业主看到市场可能会出现的转机而提高价格。某小区一房源报价200万,但当带客户去看房时,业主却提高了5万元报价。“实际上,7月以来新增的客户没有6月份那么多,主要原因是性价比高的房源减少了。剩余的部分房源本身业主让利的可能性就不大,再加上现在市场有回暖迹象,所以未来议价的空间会有所减小。”上述中介门店经理表示。

躲过了同行的尾随,小汤和秦经理坐在便利店里,和记者继续聊起上午的话题。“我们这一行,基本上个个有胃病。”

3.小区名单

小故事

这时候,仍然有别家中介的小伙子“碰巧”路过便利店,并有意无意地向记者三人望上一眼。秦经理淡定地拿起手机给同事打电话:“你们去1200弄带看是哇?注意身后有‘尾巴’。”

4.去小区贴条

优质房源很“抢手”

挂了电话,他继续说:“客户一多,就顾不上吃饭了,一半是节奏起来了没法吃,另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房,看完就打算签约了,我们空着肚子带看,接下去就是准备双方洽谈,从白天谈到半夜,等签好所有文件回到家,已经是半夜两点了,这还吃啥?”

5.扫街

据西红门地区一门店经纪人回忆,之前店里成交了一套96平米的两居室,业主挂牌价是200万元,由于房子比较优质,均价也低于该社区同类型房源价格,当天就有购房者表现出强烈的购买意向。有一对夫妻约好第二天6点来签约,第二天才5点就带着20万现金到了店里。

PM15:10 趁着天晴摆摊驻守

6.人际关系

“谁知道我电话联系房主,那边却说房子刚被别人订走了。这对夫妻当时就傻眼了,一直感叹没想到现在市场不好的时候,房子也会这么快出手。”该中介经纪人说,其实这种状况在最近并不是第一次,虽然之前区域成交情况不好,但到了最近一些业主在价格方面表示出“极大的诚意”,房源朝向、楼层、户型等又比较合适,这一类房源还是很受欢迎。

终于等到放晴,小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角,刚一放好牌子,就有人围了上来。

7.物业保安开发

■ 业内声音

由于在这一片工作时间久了,来来往往的仿佛都是熟人,小汤“阿姨”、“叔叔”不停地打招呼。

其实,房产中介寻找房源的渠道远不止这些,肯定还有很多!

7月下旬或量升价稳

一位来打听挂牌价的阿姨和小汤聊了几句,说出自己的门牌号,小汤马上反应过来:“哟,您楼下住的是张阿姨吧?”

如果您想关注更多与“ 房产 ”有关的知识,请关注小司聊理财头条号!

●21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

“对对对,你怎么知道?”

回答:

积压了半年的购房需求,下半年将会有所释放。有些城市取消限购,对消费者的预期会产生一定影响,担心继续观望可能会付出格外成本。北京市场上自住房批量上市,也会打压新房价格。这也将传导到二手房市场,业主将不得不继续下调价格,放宽议价空间,从而带动成交增长。最关键的还是银行信贷政策的变化,如果首套房利率不再上涨,甚至能回归基准利率,就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨,成交价格保持平稳。

“她在我这里挂牌的,你们一样的房型,她刚刚走过去,咱们留个电话,您再去问问她!”

(一)我们找房源的目的是什么?

短暂复苏回暖尚早

“好的好的,有消息你要通知我的哦。”阿姨满脸带笑地走了。

  昨天,我们培训的时候,我就问经纪人一个问题,我们找房源,去做勘察的目的是什么?

●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

记者留意了一下,从地铁口到街角这段距离,“站”了4块广告牌。

  有的经纪人说:是了积累更多的资源

经过上半年的博弈,房价有了实质性松动,这一方面是房价降了,特别是5月份降得比较厉害,吸引购房人入市;另一方面,信贷对购房有了一定力度支持,银行放贷速度快,首套利率稳定;此外周边城市放松限购也给购房人以刺激,刚需改善陆续入市。现在只能说是短暂复苏,说回暖还太早。因为北京信贷放松不大可能,一旦放松可能引发房产泡沫;北京有大量刚需,限购取消也不大可能。

PM17:00 城管来了

  有的经纪人说:是为了更了解信息

在他们驻守的50分钟内,城管来了四五次。每一次远远看到执法大队的车辆,或穿着制服的工作人员,他们都会默默拿着牌子走开,等车子开远了,大家又重新聚拢过来。

  有的经纪人说:是为了取得房东的信任

“板子上的房源是其次,这是个切入客户的好渠道。”小汤向每日经济新闻记者解释:“留下电话和微信,回头才有机会,不可能靠这一套两套房子就成交的。”

  有的经纪人说:是为了客户匹配做准备

城管来的第4次,他们决定收工回店。

  有的经纪人说:是为了租出去房子

在店里,小汤问记者,你看我,二十七八差不多么?记者点点头。

  以上的这些观点都是的对的,但不是完全对的,因为我给出的答案就是:安全成交

他苦笑。实际上从部队退伍就加入了房产中介行列,才一年多时间,22岁的小伙子看着快30岁了。

  因为一套房源你找了,没有办法签约或者这个房子存在签约的风险,我就认为这个房源信息就是无效的,也就是说我们在做的是无用功

“都是熬出来的。”他说。

  (二)我们要哪些区域的房源

“他可以算是我们店里的销冠了,值得。”秦经理说。

京师二手房市镇,作者更忧郁未有活儿干。  大家知道,现在的中介行业基本上是房源共享,也就是经纪人A可以卖经纪人B的房源,昨天培训的时候,大部分经纪人提出了,在他们的眼中希望同时去找这些地方的房子:

谁还没点故事呢?身边的这位经理,从技术员、保险经纪,到房地产中介,用6个月时间从业务员升到经理,用他的话来说,“这才终于找到自己的位置”。

  1.门店周边的房源(方便跟房东沟通)

后记:

  2.最近成交活跃的几个小区的房源

“有时候吧,房东期望值远远高于房子的价值,买家的预算又远远低于看中的房子,不管是买卖还是租赁,都是这么拧巴。就像上午那对客人吧,看中860万的房子,预算在600万,你说我们难不难?”

  3.学区房

在记者和其他同事聊天的时候,这位销冠始终处在忙线状态,要么回客户微信,要么打电话,要么帮着客户寻找房源。

  也就是大家都认为的,都希望能找到容易卖掉的房源,那容易卖掉的房源有哪些特点呢?

然而直到小汤结束工作、准备回总部开会时,约好的两档客人仍然没有出现。

  1.产权清晰(没有交易风险)

二线城市样本:杭州

  2.看房方便(随时可以看房)

出镜人物:西湖区某中介门店经纪人杨新亮

  3.亲自看过(只有熟知的才可以更好的卖给客户)

时间:10月3日

  4.有卖点(学区,南北通透等)

这个长假,房产中介小杨值班。

  (三)我们清楚知道找房源方法

“金九银十?不存在的,我的业绩一直比较平稳。”

  我们只有清楚的知道了以上两个问题之后,我们才知道我们要做什么样子的事情,那接下来我给大家分享一些,那些渠道是比较适合新手的渠道:

“最多的时候,单笔佣金能有十几万元。”

  1.房产门户网站

觉得自己有点懒的小杨,笑称自己“佛系”,但“佛系”的他短短3年多里完成了娶妻生子、买房买车。

  因为大部分的客户和房东有房产需求的时候,他们一般都通过搜索引擎来找:比如,我现在长沙雨花区工作,想购买这里的二手房,我一般会在百度超找:

从7年厨师生涯转身,小杨如今已是行业里的高段位玩家——80%的业绩来自老客户,有时候几个电话就能开单。比如前些天他身在泰国,还成交了数单。

  长沙雨花区二手房/长沙雨花区房产信息

小杨口中的泰国行,是集团的业绩奖励。凭借2个月零10天成交7单的战绩,他与全国其他299位同事一起,踏上了泰国之旅。

  所以这一类的平台还是很多的个人的信息的

小杨所在的中介门店,位于杭州市西湖区,排名前五的求是小学对面,热热闹闹的菜摊边上。

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“以后的目标?当然是挣更多的钱买更好的房子。”

  网路找房好处:

AM9:30 小杨讲了讲他从厨师到经纪人这3年

  信息多,房源广,需要经常每天关注信息

小长假第三天,每日经济新闻记者到达小杨所在的门店时,他已经工作了1个小时,联系客户、熟悉资料、浏览新闻。他最初还有些羞涩,话不多,看起来憨厚实诚的样子。

  网路找房缺点:

“刚从泰国回来,公司奖励的,全国一共300个人,我们黄龙区域是2个人。”小杨很谦虚地挥挥手,“我不算我们店里最牛的,还有更好的。”

  需要手快不然房源被同事录入,房东一般都不好打交道

这个行业不缺销冠,缺的是稳定的业绩。用小杨的话说,自己似乎没怎么受过宏观市场的影响,从业3年多来业绩一直很稳定,大平均数来说,每月成交1~2单。

  2.QQ业主群

在成为经纪人之前,小杨有过一段长达7年的厨师经历。他换过酒店,也换过城市,但一直没有特别顺意。“能从事这行,也是一种缘分。”小杨这样诉说着当时的故事,杭州于他来说是个福地,“感觉就是在非常绝望的时候,看见街边好几家门店在招聘经纪人,犹豫很久终于走进一家与主管聊了聊。我很感谢20多天都没有放弃我的主管,一直劝说我做这行。”

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小杨的第一单,来自路边一位胡子邋遢、刚吃完西瓜还没来得及擦嘴的大叔。“真的是运气,当时同行的同事一眼就觉得没戏走开了,我只能厚着脸皮去说话,去沟通。巧了,人家是一位建筑师,正有买房需求,但是很挑剔。前前后后大半个月,终于做成了,这给了我很大的鼓励。”

  一般我们上班几天之后,我们门店的周边一般都有很多的小区,我们可以通过QQ群,加入到这些小区里面,QQ群也经常有业主有卖房的需求,但是要记住这几个问题:

此后,小杨在这行越做越顺,如今他的业绩中,80%来自老客户。

  1.不要一上去就发广告,很容易被群住给提出来

“我不太主动揽客,有时候也不需要带看,老客户觉得我值得信赖,就会不断发展这个朋友圈。这次我人在泰国时还开了几单呢,有同事就特别羡慕,毕竟这行里每个月拿着1800元底薪不开单的也是蛮多的,适者生存。”言语间,是满满的自信和喜悦。

  2.一定要想办法让大家熟悉

最高的时候,小杨的单笔佣金有十几万元。

  3.想办法搞定群主

AM11:30 短短两小时,一家三口买了套公寓

  4.有房产需求的业主一定要私聊

临近中午,店里来了当天第一组到访客户,一家三口,孩子来杭州的医院实习,想租房子。

  3.小区名单

由于不负责租房业务,小杨打电话喊来了另一位同事,同时顺口问了问需求。“安全性第一,钱不是问题。”孩子的父亲很大气,小杨便又试着问了问买房需求,在得到首肯的情况下,小杨推荐了几个公寓项目。15分钟后,小杨开着自己那台白色的SUV,领着这一家三口,带上记者去实地看盘。

  因为这个小区名单的事情比较敏感,所以在此不多解释

中途记者问及如何判定这组客户的购房需求,小杨笑眯眯地说:“一般客户租房,第一句话肯定是性价比,而这位大哥是安全性,说明他们的条件不错,所以我尝试引导了一下,没想到成了。毕竟租房跟我没关系,买房才跟我有关系。”

  4.去小区贴条

两个小时后,这一家三口非常爽快地交了定金,购买了西湖附近一套公寓。“我们昨天才从甘肃飞过来,今天就想出来看看租个房子,没想到变成了买房,可能是经纪人给我们的感觉很到位吧。”孩子妈妈这样告诉每日经济新闻记者。

  记住,去小区贴条的时候一定要记住,不要用中介的名义,可以写成这样子:

不过,在送走一家三口后,小杨向记者嘀咕了一句:“不到最后签单,在我这还是不算数。这几万元定金对很多人来说不算什么,这样的案例太多了,还有些交几十万定金的,也是说不要就不要了。比如你刚才跟他们说网购家具,这其实不太妥,因为网上退货方便,在单子没有最后成交之前,作为经纪人,我们是不应该这样建议客户的。”

  本人,在本小区附近的单位上班,想购买一套房子自己居住,非常诚心,一次性付款,需要,请联系,电话138XXXX等,小区贴广告要注意几点:

记者暗自懊恼,毕竟说不定差点就毁了一单生意。

  1.不要和物业发生冲突,千万不要在电梯等公用地方贴

“没事啦,这单有点像天上掉馅饼,提成也会是个不错的数字,你还真是福星。大过节的,走,想吃什么我请。”小杨很开心,以至于后来连车钥匙没拔都不记得了。

  2.尽量的把小纸条贴到门把上面,切记要容易撕下来,不然业主会非常的生气

“吃饭没什么固定时间,刚入行的时候各种不熟,要花的时间更多,所以胃也不好,这两年业务熟了,懂得安排时间了,就好多了。”

  3.其他的获取房源的方式

记者看了看表,小杨这天的午饭时间是下午两点。

  5.扫街

PM16:30 一对80多岁的老夫妇,想卖掉76平方米的学区房

  看到留电话号码的业主就联系,经常在小区做一些推广活动

入秋的杭州,下午阳光依旧很好,没人的时候,小杨会整理自己的端口信息,熟悉一下所在片区房源的最新情况。“这片多学区房,价格一直比较平稳,均价在6.7万元/平方米左右,但流动性也比较大,最近10天成交了5套,一般的挂牌周期也就一两个月,遇到性价比高的房源,一周成交也是常有的事。”

  6.人际关系

小杨所在的门店,对面就是杭州市排名前五的求是小学,记者留意了周边,多为老破小区,没有电梯,房屋都已经有些年头。

  通过亲朋好友,过去的同事、同学圈子介绍,经常在聚会和交往时散发名片,印一些小印刷品散发等。

临近傍晚,来了一对白发苍苍的老夫妇,老太太思路很清晰,直截了当:“有一套学区房想卖,76平方米。我们都80多岁了,老头子前阵摔了,拄拐杖,上下楼真的不方便。这套房子能卖500万元就很满意了,我们可以再加100万元,总预算在600万元左右,就想在这附近换一套电梯房。”

  7.物业保安开发

小杨一边与老太太沟通,一边迅速锁定了两套房源。“这附近电梯房很少,您最中意的这套,也就是您所在小区内的加装电梯房,挂牌价是850万元,但房主还没决定卖不卖,因为是一家四姐弟,每个人都给我有不同的报价,议价空间很大,但一时半会儿看不了房,我再与他们沟通一下,尽快给您答复。”对于手中每套房源的具体情况,小杨熟稔于心。

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老太太似乎没有太满意,向同坐在前台的记者诉说着诸如“去年下半年就想换房了”“之前听说可以加装电梯,现在10户里有5户反对”之类的话,期间小杨没有太多言语,一直在飞速翻阅着电脑和手机资料,偶尔与两位老人沟通一些区域信息和联系方式。

  门店附近都会跟进几个重点小区,多和物业打好交道,定期在这些小区做些宣传活动,张贴海报、发传单等。和保安、物业维持好关系,没事多交流交流。他们手中有真实的业主信息,关系维护好了,你向他们打听消息,说不定他们就会告知你业主的买卖租赁情况。

大约15分钟后,在看了小杨提供的一套房源的照片后,这对老夫妇便敲定了看房时间。

回答:

“我保证在半个月,不,一个星期之内帮您二位找到理想的房源。”小杨的自信又来了,在听到记者的疑虑时,他说,“我手里没有特别合适的房源,但我已经发动同区域同事帮忙找了,这个肯定没有问题。虽然有竞争关系,但都是同一家公司做事的,互相帮助是常有的事儿。”

中介是如何找到房源的?

感谢邀请回答:

对于房产中介来说,登记房源是每天必备的功课,也是工作之一,也是工资的来源之一,我见过一经纪人一个月什么都不干,光是登记买卖房源,劈盘换成的工资也有7000多元,所以登记房源很重要,那我们怎么去需要个人房源呢?

小杨已经安排好了接下来几天的工作,带看、成交,对他来说似乎并不是什么难题。

1·放弃房源的重新回访

这是最有效的,比如一处房屋一年前登记的,被租出的,按照一般租赁时间为一年,那么我们现在再去拨打,极有可能是租户到期,房主重新登记。再比如房主之前登记卖房,但是由于某种原因不打算卖了,隔了一段时间房主又想卖了,或者由于你的谈判,让房主又有了重新登记的想法。

“今天一共接待了4组客户,其中两组客户到店,你也看到了,收获还挺大的吧?”小杨笑着问。

2·进店接待

门店的前台向来都是各位经纪人的“兵家之地”,抢占前台一方面极有可能接到客户,另一方面就是接到房主,但是有些刚来的经纪人,不太懂得附近小区的均价,所以一般给出的价位离房主心里甚远,让房主觉得中介不靠谱的情况,这时建议大家让有资历的经纪人帮你去接待,你负责倾听。不要觉得不好意思,靠自己摸索是比较慢的。这工作本就是有业绩才有脸面的工作,所有前期就厚着脸皮多学习学习吧

后记:

3·赶集、58或各大门户个人房源登记

很多人不知道怎么去找,以下图58为例,在二手房页面点击下方个人房源。就可以找到,要记得实时刷新。

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晚上8点半,小杨收拾、关灯、锁门,结束了一天的工作。

4·贴条、扫楼、派单、驻守

这种的房源及客户来源的几率比较低,以前网络还没这么发达的时候,这种方式是最有效的,那时信息还比较闭塞,没有想现在,房主想卖房子了,一查就知道大概卖多少,一看你家这么破,还买这么贵,那我也得挂高点。最关键的是,居然还有人抢着买。所以你说房价涨是什么原因——水涨船高!说的有点偏题了,哈哈。不过这种方式是提成你个人的知名度最快的方法。威澳门尼斯人36366com 16

基本上就这几点,希望可以办到大家。有不同观点的可以随时评论,加关注哦!威澳门尼斯人36366com 17

回答:

房产中介找房源其实是个辛苦活,途径很多但是坚持下来真的不容易,下面介绍几个途径,操作难度从难到易:

1.扫楼:以拜访为主,大多选定节假日,准备好小礼物,水果之类的,到目标楼盘逐栋逐单元,敲门拜访,不用害怕,一般伸手不打笑脸人,况且还有小礼物,一般有需求的,会给交流机会并留下房源信息。

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2.社区驻守:穿好工服带好工牌,视城管规则携带宣传标识物,最好带一些有实用价值的馈赠品,例如挪车贴纸,到目标社区门口,稳定长期定时驻守,人多可以宣讲房产知识,遇到有需求者会顺利留下房源信息。

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3.发传单:造价比实用型馈赠品便宜,直接带上几百张到附近交通枢纽,注意穿好工服,带好工牌,挑选自认为合适的人发放,多为年长者,或者明显下车走向社区的人,这种途径在于量大,招揽的多为购房者,也有少数换房卖房者留下房源信息。

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4.物业社区服务站:社交能力强的业务员,可以与物业等社区服务机构交好,有一定几率取得房源信息。

5.电话扫楼:很多新房楼盘会和中介合作,售完后多少会保存下原始业主联系方式,甚至是完整全套业主联系方式,定期以电话回访形式扫楼会得到房源信息。如果能多聊几句甚至能找到购房客户。

6.电话号段陌生拜访:根据研究整理,大致锁定电话号段,陌生电话拜访,有一定几率找到房源或者客户,此方法多适合于市场占有率高的大型房产公司。

7.已成交客户回访:对自己已成交客户定期回访,尤其是年轻或者家庭人员多的客户,很大几率出现换房情况,房源客户一起拿。

8.网络个人房源:每天上班第一时间搜索常用房产网站,发现新上个人房源,第一时间联系记录。

9.发布求购信息:通过互联网等形式,发布已有客户的购房需求,有着急出售者会主动联系。

10.门店接待:这种方法最简单,只要具备所需专业知识,业主上门后,讲解清楚,一般就可留下房源信息。

回答:

每个听到房产中介的人都会说中介是骗子,也会觉得中介很烦。我在做中介,别人有没有骗我不知道,可我们公司绝对没有欺骗消费者,每一个来店看房的我们都会认真对待。中介工资高,但也非常辛苦。房源客源都要自己找,每一个房源都是真实的。

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房源怎么来有很多渠道,不说别的公司就说我们公司,房源全靠电销,老板会买很多小区业主号码,都是从物业那里得来的,一份几百到几千不等。然后把业主信息全录到电脑里,这样全公司的人都能看到,这叫录盘。之后我们就开始一个个的打电话问业主卖不卖房,卖多少等,把跟业主交流的主要信息写入系统,这叫跟进,不接电话,脾气不好的也要写,好方便下一次打电话如何应对,这叫扫盘。如果打到一个业主要卖房就要问清楚面积,有无装修,有无尾款,有无房产证,证有几年,然后进行上门拍照,再跟房东谈价格问题,之后把照片发布到网站。这个过程非常辛苦,可能打一天电话都扫不到一个房源,可能扫到了也挂在公司卖,可房东也可能去别的中介挂,所以这有很多的不稳定性,一不小心就废了个房源。
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还有就是亲朋好友要卖房然后挂到本公司。这个就比较稳定。

还有就是窃。去对手公司买有意向卖房的业主号码,一个号几百块钱。反正中介水深,但从不中从收差价,只收中介费。

回答:

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对于这个问题当然是从业者来回答最有见地,自从有房屋出现房产中介就已经出现了,只是对于早期的行业不称作名而已。那么题主所关心的问题中介如何找房源来简单做个介绍与分享。按照目前行业来说最直接渠道之一是房东上门放盘源相关信息并且把房屋钥匙交给中介保管方便客户几时能现场看房。那么还有其他渠道寻找房源。

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1、主动联系

通常中介公司内部会有基础的房源信息,包括联系方式业务员会主动找现有的房东信息咨询是否放盘然后登记

2,发广告

这种方式接触面广受众也多,通常都是网上为主只是转化率不算多由于目前市场上广告泛滥、铺天盖地好多房东不会随便就相信而提供自己的房源信息。当然地面广告也会搞活动到相关小区发海布,搞搞人气让附近房东了解并愿意放盘。当然也有其他的渠道方法有些甚至在小区附近或楼下粘贴广告等等…

3,网上寻找

这种方法也有一定效果关键是要让房东知道你帮他放盘会比其他中介或他自己放盘效果好就可以,毕竟站在房东角度肯定自己的利益得到保障放盘价不会低于市场价才愿意把房源交给你。

4,转介绍

对于一个中介公司来说会有好多合作过、成交过的房东与客户,好多时候中介公司的房源有相当一部分来源于房东或客户转介绍。因为房东的朋友或亲人打算放盘要租、要卖偶然会跟自己身边熟悉有经验的打听一下怎么操作流程,如果你跟之前的房东或客户关系好服务到位他们会转介绍一些新房源给中介公司而且通过介绍更放心与信任喔…

以上就是房产中介公司一些房源寻找主流渠道,现实当中其实还有不同范围,就不一一介绍。…

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我问他:“你觉得做这行最重要的是什么?”

他说:“真诚,把客户当朋友一样维护。其实这行的压力没有外界想象得这么大,用心去做,干就完了,剩下的交给命运。”

暮色沉沉的街头,小杨开车回家,同时开启单曲循环——Beyond《真的爱你》。

小城市样本:河南焦作

出镜人物:志超房产中介老板闫素萍

时间:10月4日

没想到国庆当口闫姐还这么忙。

闫姐经营的志超房产中介位于河南省焦作市老城区核心位置东方红广场附近。20多年来,闫姐在她这个小小的门脸里见证了太多“租下几十家店面最后一夜间消失”的事。

“周围的业务都在我这里,别人也冲击不到我。”闫姐很自信。

AM9:00 清空家具与签订合同之争

志超房产中介的门脸真的很小,屋内供奉着财神和菩萨,微微泛黄的冰箱和其上的柴米油盐令这里充满了烟火气,闫姐一张办公桌和几把椅子就可以开展工作了。

国庆长假第二天,从进入店内开始,闫姐就没有一刻闲暇。

同事先是跟她讲了昨天带客户看房的事情,说客户似乎不太满意,想接着看其他房源,听到这里闫姐说:“天啊,他都看了多少了,那你过两天再找合适的带他看看吧。”

另一名同事说起了几个租房的需求,闫姐很快为她推荐了几个房源,让她带客户看房去了。

9点半左右,屋内电话便开始此起彼伏。

先是昨天看房的一位租房客,电话中表示想租昨天看好的房子,但希望房东签合同前能将家具都清空。

闫姐将租客的需求转达给房东后,房东在电话中很犹豫:“把家具清空没有问题,只是万一把家具清空了之后租客又反悔怎么办?我遇到过这样的情况,况且现在我也没有其他放置这些家具的地方。”

一边是想要先清家具再签合同,另一边是想要先签合同再清家具,幸亏闫姐的同事说朋友有个老院子可以暂时存放这些家具,闫姐才又同双方沟通,最终敲定了下午签合同。

很多时候,闫姐只能一边听电话一边听微信语音才能忙得过来。

租房的事情刚刚处理完,又有人通过微信找到闫姐,一位房东想要卖房,她麻利地登记完,让同事去确认房源并拍照了。

不一会,又有消息说是希望她能够组织一批看房团去郑州,将根据成交进行提成。

AM10:40 闫姐聊了聊2万元一套房的时代

不仅仅是电话,很多人会直接到门店来。很多附近的居民到店里登记自己的房屋出租需求,闫姐便会一一登记。

好不容易稍微闲下来一点,闫姐又开始上网看焦作的房源,每日经济新闻记者也有机会和她聊两句。

“天呀,万方附近的小区二手房一年间涨了10万元,去年还是45万元一套,今年55万元了。”闫姐感叹道。

她从1998年开始做房屋中介,到今天已经20多年。她这样描述刚开始时的市场:“那个时候2万元左右就能买到一套房子,我成交过一套10万元的,简直就是天价了。”

威澳门尼斯人36366com,“这么多年生意一直挺稳定的,我也没挣到什么大钱,但也不至于挨饿。”她笑着说。

“这一两年来,焦作的二手房交易情况还是很好的,因为整个房地产市场还是在上涨。焦作老城区的单价在4000元~5000元/平方米,南边的高新区在8000元~9000元/平方米,大家都买涨不买跌,上个月我就交易了两套房子,有时候还会多一些。”

“这么多年来,真正没有生意的,只有在2008年金融危机那会儿,现在市场挺好的。”

说话间,颤颤巍巍地来了两位老人,说希望闫姐把保姆的事情解决一下。这两位老人,是闫姐的熟客。

PM13:50 处理老客户的私人要求

事实上,闫姐不仅仅提供房屋中介服务,在她这个不大的店面中,还帮人介绍家政服务。

两位老人因为闫姐介绍的保姆不太满意来找她,要求她再重新介绍。闫姐爽快地答应了老人的要求,当即就开始另寻他人。

闫姐告诉记者:“其实帮人介绍工作不图挣钱,有时候象征性收个100块钱就算了。我真正希望的就是和这些保姆、雇主交上朋友,很多客户都是他们介绍的。”

“不光是保姆和雇主,这附近是焦作老城区,居民都比较稳定,和居民们交上朋友,我的生意就好做了,现在这附近的居民、做小买卖的、打工的,只要有消息第一时间就会想到我。”

“你得真心和居民交往才行,刚才要求清家具的事其实挺常见的,我有时候会去帮房主搬家具,这两天我的胳膊就因为帮忙搬家具还在痛疼。”她笑着告诉记者。

“你看我微信号上朋友数量超过了5000的上限,你只能加我的新号了。”当记者说要留联系方式时,闫姐向记者秀出了自己的朋友数量。

很多附近居民会来店里坐坐,聊几句家长里短,闫姐说这些都是打过交道的朋友。

PM17:00 “我不想加盟”

“我不想加盟,我们现在的业务已经足够了。在这里我也见过太多迅速扩张的,租下几十家店面最后一夜之间消失的事,我就做我这附近的生意就够了。”

面对如今跑马圈地的中介巨头,闫姐并不打算加盟。“加盟了就要统一的业务、统一的装修,那就不是我的志超中介了,大家还是认我的。”

在越来越多人疏离笔纸的年代,闫姐和同事仍然习惯于用笔将卖房、租房信息,以及其他工作分类记录在自己的小本上,他们都有自己的“独门秘籍”。

“我们也会把房源发到网上,每个月支付端口费,这种方式已经足够我们开展业务了。”

据她介绍,目前焦作市中介费政府指导价格通常是卖房成交价的1%,买房成交价的2%,最低是3000元。租房的话,租赁双方各承担一个月的租金作为中介费。

“早就不吃差价了,这样明码标价挺好的,很多时候会比这个价钱低,都可以商量嘛。”闫姐说。

说话间,一位其他店的中介员工来归还钥匙,闫姐说:“我们中介之间也会共享房源,互相帮忙卖都是有的。”

同时闫姐还代理新房业务,介绍一下客户,帮忙发发广告,也算是一小摊子生意。

“现在这个小店里就只有我和几个员工,员工们都是拿提成的,积极性也很高,我们都自由惯了,20多年也就这么下来了,周围的业务都在我这里,别人也冲击不到我。”

后记:

中午匆匆吃过饭,到了闫姐约好的带看时间她便出门了。

临走前她电话回绝了组织看房团的邀请,理由是实在忙不过来。

晚上,同事去确定的房源已经拍好了照片传回,闫姐做成了海报发在朋友圈。在这个小城中,最少将有5000人会看到这条信息。

关键词阅读:地产 中介

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